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Mercado Inmobiliario

En la edición digital de un reconocido portal extranjero publicado en el mes de mayo, uno de los autores cuestionaba si ese era el momento de invertir en Real Estate en Argentina. Ante la presencia de un dólar que empezaba a devaluarse, el autor recordaba la serie de crisis financieras en nuestro país focalizando en la de 2001-2002 que genero una baja de valores de propiedades en el orden del 50%. Viendo que los valores de las propiedades habían cuadruplicado desde el piso del 2002, terminó por recomendar a potenciales inversores extranjeros que esperen la próxima crisis argentina para comprar. 


Como es sabido, el mercado inmobiliario viene sufriendo la devaluación del peso que se acentuó en los meses de Agosto y Septiembre 2018, una devaluación que últimamente pareciera mostrar señales de estabilidad. Esto, lamentablemente, no solo hizo estragos en el segmento que dependía de créditos hipotecarios para la compra de su vivienda, sino que también mantiene en vilo al saldo del mercado que se cuestiona si llego el fin de la corrida.


Para empezar, los que dependían de un crédito se vieron afectados por subas inalcanzables en pesos para, con ellos, acceder a los dólares que se habían comprometido a pagar con anterioridad a la devaluación. Por ello, y de un momento a otro, la demanda de hipotecas se redujo un mínimo de un 20% y hoy casi ha desaparecido. Con ello, obviamente, también se reduce considerablemente la demanda de propiedades. Por último, se le suma la duda de otros adquirentes en cuanto al techo del dólar. Si el dólar retomara su curso ascendente, su opción será comprar tierra y edificar en lugar de pagar un precio más alto por algo existente. Entre tanto, ante la incertidumbre, los dólares permanecerán en los bolsillos. Ante tan fuerte devaluación (100%) el mercado se pregunta si los valores de las propiedades no debieran reflejar una baja.


A pesar de los desafíos al que se ha enfrentado el mercado local en los últimos dos meses, no está paralizado. Aunque a un ritmo considerablemente inferior, se sigue vendiendo y los valores pedidos no han bajado. Los propietarios han estado, sin embargo, un tanto más abiertos a negociar precio que tres meses atrás. Notamos, además, compradores buscando oportunidades de negocio y, los están encontrando con estos vendedores. Si tomamos la devaluación 3 a 1 del 2002 como ejemplo de ajuste de precio, en ese momento las propiedades bajaron un 50% de su valor pre devaluación. Lo que en el 2001 estaba a U$S 1,600 el m2, en Agosto de 2002 se ofrecía a U$S 800. Ese mismo metro hoy está a U$S 3,200 y, si aplicamos la misma regla proporcionalmente, los valores hoy debieran bajar un 30% para ubicarse en U$S 2250. A nuestro criterio esta sería una pastilla dura de tragar y no tiene en consideración el efecto inflacionario dado que la devaluación no solo venía con un retraso importante, sino que, desde que se inició el proceso de devaluación esta ha generado un alza en el costo de vida que se refleja acentuadamente en los materiales de construcción. Podemos encontrar, sin embargo, un par de buenas razones para justificar una reducción de valores de oferta. La mas obvia es que la demanda esta seriamente afectada por que sus sueldos son en pesos que no reflejan ni podrán soñar en reflejar el poder adquisitivo erosionado por la devaluación. La otra razón para contemplar una reducción de precios es el retorno sobre la inversión para el inversionista que depende de renta. Aunque la tendencia hasta hoy es negociar los alquileres con ajustes del 15% semestral, es imposible ajustar para compensar con la devaluación del peso por lo que el tenedor de Real Estate hoy percibe tasas ínfimas por su inversión en dólares. A este dilema se le suma la reciente propuesta del oficialismo de regular los aumentos semestrales. Un jugador que ingrese hoy en el mercado no va a aceptar dicho retorno que, como decíamos, ya viene seriamente afectado, por lo que, indudablemente, la oferta tendrá que acomodarse a un menor valor o esperar a que su inversión vuelva a recuperarse.  

 

 

Pablo (Paul) Reynolds
Titular, Reynolds Propiedades SA


CMCPSI 4408
CUCICBA 4591