En la edición digital de un reconocido portal extranjero publicado en el mes de mayo, uno de los autores cuestionaba si ese era el momento de invertir en Real Estate en Argentina. Ante la presencia de un dólar que empezaba a devaluarse, el autor recordaba la serie de crisis financieras en nuestro país focalizando en la de 2001-2002 que genero una baja de valores de propiedades en el orden del 50%. Viendo que los valores de las propiedades habían cuadruplicado desde el piso del 2002, terminó por recomendar a potenciales inversores extranjeros que esperen la próxima crisis argentina para comprar. 


Como es sabido, el mercado inmobiliario viene sufriendo la devaluación del peso que se acentuó en los meses de Agosto y Septiembre 2018, una devaluación que últimamente pareciera mostrar señales de estabilidad. Esto, lamentablemente, no solo hizo estragos en el segmento que dependía de créditos hipotecarios para la compra de su vivienda, sino que también mantiene en vilo al saldo del mercado que se cuestiona si llego el fin de la corrida.


Para empezar, los que dependían de un crédito se vieron afectados por subas inalcanzables en pesos para, con ellos, acceder a los dólares que se habían comprometido a pagar con anterioridad a la devaluación. Por ello, y de un momento a otro, la demanda de hipotecas se redujo un mínimo de un 20% y hoy casi ha desaparecido. Con ello, obviamente, también se reduce considerablemente la demanda de propiedades. Por último, se le suma la duda de otros adquirentes en cuanto al techo del dólar. Si el dólar retomara su curso ascendente, su opción será comprar tierra y edificar en lugar de pagar un precio más alto por algo existente. Entre tanto, ante la incertidumbre, los dólares permanecerán en los bolsillos. Ante tan fuerte devaluación (100%) el mercado se pregunta si los valores de las propiedades no debieran reflejar una baja.


A pesar de los desafíos al que se ha enfrentado el mercado local en los últimos dos meses, no está paralizado. Aunque a un ritmo considerablemente inferior, se sigue vendiendo y los valores pedidos no han bajado. Los propietarios han estado, sin embargo, un tanto más abiertos a negociar precio que tres meses atrás. Notamos, además, compradores buscando oportunidades de negocio y, los están encontrando con estos vendedores. Si tomamos la devaluación 3 a 1 del 2002 como ejemplo de ajuste de precio, en ese momento las propiedades bajaron un 50% de su valor pre devaluación. Lo que en el 2001 estaba a U$S 1,600 el m2, en Agosto de 2002 se ofrecía a U$S 800. Ese mismo metro hoy está a U$S 3,200 y, si aplicamos la misma regla proporcionalmente, los valores hoy debieran bajar un 30% para ubicarse en U$S 2250. A nuestro criterio esta sería una pastilla dura de tragar y no tiene en consideración el efecto inflacionario dado que la devaluación no solo venía con un retraso importante, sino que, desde que se inició el proceso de devaluación esta ha generado un alza en el costo de vida que se refleja acentuadamente en los materiales de construcción. Podemos encontrar, sin embargo, un par de buenas razones para justificar una reducción de valores de oferta. La mas obvia es que la demanda esta seriamente afectada por que sus sueldos son en pesos que no reflejan ni podrán soñar en reflejar el poder adquisitivo erosionado por la devaluación. La otra razón para contemplar una reducción de precios es el retorno sobre la inversión para el inversionista que depende de renta. Aunque la tendencia hasta hoy es negociar los alquileres con ajustes del 15% semestral, es imposible ajustar para compensar con la devaluación del peso por lo que el tenedor de Real Estate hoy percibe tasas ínfimas por su inversión en dólares. A este dilema se le suma la reciente propuesta del oficialismo de regular los aumentos semestrales. Un jugador que ingrese hoy en el mercado no va a aceptar dicho retorno que, como decíamos, ya viene seriamente afectado, por lo que, indudablemente, la oferta tendrá que acomodarse a un menor valor o esperar a que su inversión vuelva a recuperarse.  

 

 

Pablo (Paul) Reynolds
Titular, Reynolds Propiedades SA


CMCPSI 4408
CUCICBA 4591

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Esta herramienta que ponemos a disposición, intenta únicamente brindarle una aproximación de los gastos de escrituración e impositivos asociados a la compraventa de inmuebles en la CABA. Los costos reales dependerán de las condiciones particulares de la operación y sus participantes, del tipo de cambio BNA vendedor del día anterior a la escritura, de los honorarios de los escribanos y de los honorarios de la inmobiliaria que participa. Igualmente para mayor seguridad, recomendamos solicitarle a la inmobiliaria que interviene su asesoría.

Esta herramienta que ponemos a disposición, intenta únicamente brindarle una aproximación de los gastos de escrituración e impositivos asociados a la compraventa de inmuebles en la Provincia de Buenos Aires. Los costos reales dependerán de las condiciones particulares de la operación y sus participantes, del tipo de cambio BNA vendedor del día anterior a la escritura, de los honorarios de los escribanos y de los honorarios de la inmobiliaria que participa. Igualmente para mayor seguridad, recomendamos solicitarle a la inmobiliaria que interviene su asesoría.


Gastos COMPRA/VENTA de Inmuebles U$D $ARG
Precio de Venta y Escrituración 400,000 15,200,000
Valor del dolar BNA Vendedor día anterior
VENDEDOR % U$D $ARG
ITI-Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (1)
Es vivienda única en Capital Federal y
será reemplazada dentro del año?
Impuesto de Sellos (2)
Gastos de Escribanía (3.V)
Honorarios Inmobiliaria + IVA (4)
Suma de Gastos de VENTA
Total Neto menos Gastos
COMPRADOR % U$D $ARG
Impuesto de Sellos (2)
Posee más de 1 inmueble?
Honorarios Escribano (3.C)
Otros Honorarios Escribano
Constituye Hipoteca?
Honorarios Inmobiliaria + IVA (4)
Suma de Gastos de COMPRA
Total Neto mas Gastos

1- ITI
Las personas físicas deben abonar el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) que representa un 1,5% sobre el valor de escrituración, salvo que se trate de un vendedor con una única propiedad con destino vivienda y se comprometa a reemplazarla dentro del año. En dicho caso deberá tramitar el certificado de no retención ante la AFIP. Si la propiedad está declarada en Bienes Personales el trámite se puede realizar online en el momento, caso contrario hay que hacer el trámite presencial y el mismo puede tardar 20 días corridos. Para las personas jurídicas no aplica el ITI pero el Escribano debe retener el 3% a cuenta del Impuesto a las Ganancias que pague la sociedad por esta venta. Podrá eximirse de esta retención si se trata de un Reemplazo de bien de uso (con certificado de Contador Público).


2- SELLOS
Este impuesto es del 3,6% sobre el valor de escrituración el cual se abona, según usos y costumbres, en partes iguales por el vendedor y el comprador. El mínimo no imponible para la compra de una vivienda familiar única es de $975.000 pesos (valor actualizados en 2018). Por lo tanto si para el comprador es único inmueble con destino vivienda en CABA, abona cada parte el 1,8% sobre el excedente sobre el mínimo no imponible, del valor de escrituración.

2- SELLOS
Este impuesto es del 2% sobre el valor de escrituración el cual se abona, según usos y costumbres, en partes iguales por el vendedor y el comprador. El mínimo no imponible para la compra de una vivienda familiar única es de $975.000 pesos (valor actualizados en 2018). Por lo tanto si para el comprador es único inmueble con destino vivienda en CABA, abona cada parte el 1,8% sobre el excedente sobre el mínimo no imponible, del valor de escrituración.


3.V- GASTOS VENDEDOR
Los gastos de escrituración de la parte vendedora responden a los siguientes conceptos: Aporte Notarial, Estudio de títulos, Certificados varios (Libre deuda de Servicios y expensas, etc), Gastos de diligenciamiento, Formularios UIF/AFIP, Gastos de inscripción, entre otros (no incluyen los honorarios del escribano que son abonados por el comprador). Estos gastos pueden sumar entre 0,6% y 1,5% sobre el valor de escrituración dependiendo del valor del inmueble, ya que algunos de estos conceptos son valores fijos y otros de los conceptos valores proporcionales (con o sin topes) al valor de escrituración. Por lo tanto en propiedades de valores altos su incidencia puede ser menor que en las propiedades de menor valor.

3.V- GASTOS VENDEDOR
Los gastos de escrituración de la parte vendedora responden a los siguientes conceptos: Aporte Notarial, Estudio de títulos, Certificados varios (Libre deuda de Servicios y expensas, etc), Gastos de diligenciamiento, Formularios UIF/AFIP, Gastos de inscripción, entre otros (no incluyen los honorarios del escribano que son abonados por el comprador). Estos gastos pueden sumar entre 0,6% y 1,5% sobre el valor de escrituración dependiendo del valor del inmueble, ya que algunos de estos conceptos son valores fijos y otros de los conceptos valores proporcionales (con o sin topes) al valor de escrituración. Por lo tanto en propiedades de valores altos su incidencia puede ser menor que en las propiedades de menor valor. Además se considera la gestión del Certificado Catastral (Honorarios Agrimensor + impuestos)


3.C- GASTOS COMPRADOR
El Comprador designa al escribano y paga sus honorarios. Para conocerlos con mayor exactitud se deberá solicitar una proforma al escribano interviniente. Se estiman en 1% y 2% sobre el valor de escrituración.
Otros costos de escrituración. Se trata de otros gastos que tendrá el Comprador, además de los honorarios ya mencionados, a saber: Tasa de inscripción, fichas registrales, sellos matriz y testimonios. Estos costos también dependen de cada operación ya que responden a tablas movibles que tienen los escribanos, pero para orientarse con un calculo estimativo, rondan el 0,6% del valor de escrituración.
En el caso de unidades nuevas con primera escritura deberá agregarse los honorarios por el reglamento de copropiedad (0,5% adicionales).
Para las compras con crédito, los honorarios del escribano para la constitución de Hipotecas ronda el 1% del valor de escrituración.


4- HONORARIOS PROFESIONALES DE LA INMOBILIARIA
Los mismos responden a un porcentaje sobre el valor de venta de la propiedad, según se haya acordado con la inmobilaria interviniente al momento de la autorización de venta o al momento de visitar la propiedad en el caso de la parte compradora. Los mismos representan generalmente un 2% + IVA del valor de la operación para la parte vendedora y un 4% + IVA para la parte compradora.

KEY LEGAL LANDMARKS


KEY ISSUES


*Is my money safe in Uruguay?

*Can I take my money out of Uruguay at any time?

*Should I be worried about currency risk?

*Can I safely purchase a property?

*Should I worry about taxes?

*Can I obtain residency and move my belongings easily?

*Can I work or do business in Uruguay without restrictions?

*Is it easy to open a bank account?


URUGUAY´S LEGAL LANDMARKS


Investor Friendly Country:

* Foreign investors and local ones are treated equally

* No limitations to ownership of property by foreigners *

* No restrictions to enter/exit the country

Business rules are Investor Friendly:

* No currency exchange controls or forced conversion issues

* Foreign Currency can be used freely: Dollars, Euros, etc.

* No restrictions or taxes when transferring money into the country

* No restrictions or taxes when transferring money out of the country

Confidentiality:

* Strict banking secrecy and tax secrecy laws

Solid Legal System:

* Strong reputation for respect of contracts and private property

* Independent and reputable Judiciary

* Corruption is not an issue in Uruguay

Private Property rights are strongly protected:

* Constitutional right, enforced

* No history of expropriations

* Title Insurance available


INMIGRATION AND RESIDENCY


OBTAINING URUGUAYAN RESIDENCY



* Simple process, but bureaucratic

* It takes 8 to 10 months (avg.) to obtain resident status

* After 3/5 years, one can apply for citizenship/passport

* Steps to obtain residency:

-First, gather all the necessary documents (abroad)

-Then, enter Uruguay, as a tourist

- Within 90 days (extendable for another 90 days), submit the application at DNM


Once the application is filed, the person may stay in the country indefinitely, as a "temporary resident"


WHAT DOCUMENTS DO I NEED?




* Most documents are obtained abroad:

1. Birth certificate

2. Marriage certificate *

3. Police record from country of origin and countries where the person has lived in the last five years (For U.S. citizens, this document is obtained in Uruguay, at the local Interpol office)

4. Documents that prove that one has income to support him/herself

* The documents that are obtained abroad require:

- Legalization (a type of stamping) at the Uruguayan Consulate in country where issued

- Legalization and certified translation once sent to Uruguay

* Other requirements: in Uruguay (brief medical, pictures)


PROOF OF INCOME: KEY REQUIREMENT


* Residency applicants must prove that they have an income stream of at least USD 500 per month

* There are many options to prove this:

- Pension from abroad

- Mutual fund or Retirement fund income

- Proceeds from the lease of a property abroad or in Uruguay

- Dividends

- Work contract in Uruguay

* The documents that prove the income source must be certified by a Notary (a type of attorney), in Uruguay


BRINGING PERSONAL BELONGINGS


* What can I bring free of import duties and taxes?

- All my household belongings

* When can I bring them?

- When I submit my residency request, I´ll ask for an authorization to bring my personal belongings, which I will take to the Uruguayan Customs Authority

- The goods have to be brought in before resident status is granted

* How do I bring my belongings?

- By posting a bond with the Customs Authority, for the value of the import duties and taxes I would have paid if I were not applying for residency. When residency is granted, the bond is returned.

* Who helps me bring my personal belongings?

- A Customs Agent in Uruguay

- My shipping agent in the country of origin

- My attorney/the person handling my residency in Uruguay (all three must coordinate actions)

* What documents must I produce to bring my belongings?

- A list of the goods must be stamped at the Uruguayan Consulate in the country of origin, before shipping them

- The DNM authorization for the Uruguayan Customs Authority

* A special case, Law 16.340, allows to bring a car free of import duties, but has many hurdles and is seldom used


MYTHS ON RESIDENCY


Myth: I need to be a permanent resident in order to own a house or to do business in Uruguay

Truth: Residency is not required to own property or do business in Uruguay


Myth: I can bring a car free of import duties

Truth: Yes, but only under Law 16.340, which requires that I prove USD 1,500 of monthly income, plus ownership of a property that I won´t be able to sell for 10 years, and other requirements


Myth: Owning a property in Uruguay automatically qualifies me in order to obtain residency

Truth: No. Requirement is income proof, not ownership of assets


TIPS ON RESIDENCY


* Send your immigration lawyer copies of the documents you intend to submit, before travelling, so they can be verified and translated in time for the filing.

* Work on the wording of your income proof document with your immigration lawyer, to make sure it meets what is needed.

* Send your immigration lawyer and customs agent the list of belongings you plan to bring, so they can verify whether the list is reasonable or not.

* Open a bank account in Uruguay.


PURCHASING PROPERTY


The three most important questions to get started:


* Who can purchase property?

* How can property be purchased?

* What can you purchase?


3 A's


* Anyone: There is no differential treatment, nor restrictions or impediments for foreign buyers of property.

* Any way: individual(s), corporate vehicle (local/foreign), IRA.

* Anything: No limitations (such as restrictions on borderline property, beachfront, etc.).


The purchase process requires the assistance by a Notary ("Escribano"), a type of attorney, appointed by the Buyer.


The Notary's role:


* Analyzes the ownership history and other details to ensure you buy a clean title

* Drafts the reservation and the purchase document

* Escrow agent for the deposit on the property

* Records the purchase at the Property Registry


Proof of Ownership: Public Property Registry recording


THE PURCHASE PROCESS: STEPS


1.The buyer selects a property, and agrees on the price

2.The buyer appoints a Notary Public (from a law firm), who will draft the first document, the reservation document ("Boleto de Reserva"), which:

- Secures the purchase, committing seller and buyer

- Sets a penalty if either party breaches the commitment

- Sets the amount that is deposited when signing the reservation (usually 10% of the price).

- The deposit is not handed to the seller: it stays with your own Notary

- Allows 30-60 day window to verify the good standing of the deed

- Sets the closing date: full price is paid and property is transferred

3.After signing the "Boleto de Reserva", the Notary:

- Analyzes the title/deed to ensure the buyer obtains a clean title

- Verifies information in Public Registry, tax situation, etc.

4.The Notary then drafts the purchase document ("Escritura de Compraventa")

5.The purchase document is signed, the property is transferred, and the price is paid (* or the first installment)

6.The Notary records the purchase in the Public Registry


TRANSACTION COSTS FOR THE BUYER


Transaction Costs total approximately 8-9% in Uruguay:


* Real Estate Agent Fee: 3% plus VAT (22%) = 3.66%

* Notary Public´s Fee: 3% plus VAT (22%) = 3.66%

* Deed Registration Stamp Duties (“Montepios”): 0.55%

* Registry and Tax Certificates Stamp Duties: USD 300 on average

* Property Transfer Tax: 2% of the Fiscal Value of the Property (which is usually substantially lower than the market value)


The Transaction Costs when selling are lower:


* Real Estate Agent Fee: 3% plus VAT (22%) = 3.66%

* Property Transfer Tax: 2% of the Fiscal Value of the Property


FINANCING YOUR PURCHASE


Seller Financing:


* Usually Short-Term (less than 2 years)

* Interest rate: Usually Approximately 6-8%


Bank Financing with Local Banks:


* Limited for Non-Residents; when available, expect:

* Up to 10 years

* Up to 50% of the Property's value

* Income Proof and other documentation required

. Note: These conditions are the current market ones


TIPS AND SUGGESTIONS WHEN PURCHASING PROPERTY 


* Appoint a Notary Public from a respected Law Firm, who is bilingual and understands tax and estate matters, ownership through companies and laws in your country.

* Leave a Power of Attorney with your Lawyer/Notary so He/She can sign purchase documents on your behalf.

* Decide on the best ownership structure with your Lawyer.

* Make bank arrangements for closing / determine who receives your funds in Uruguay to make the payment


BANKING


OPENING A BANK ACCOUNT


Uruguay's Banking system is a solid one:


* Few banks, all foreign-owned plus one government bank (BROU)

* Strict Banking Privacy Laws

* No history of forced conversion or freezing of deposits


It's easy to open a bank account:


* Foreign non-residents can open accounts in any currency

- Only a few banks do not open accounts to U.S. citizens

* No special requirements for foreigners:

- ID (passport)

- Proof of Address (utilities bill)

- Bank reference letter plus local reference, proof of income source


TAXES


TAXES: GENERAL RULES


- No Inheritance Tax

- Moderate business taxes if you start a local business (corporate income tax is a flat 25%)

- Low Property Taxes

- Uruguay only taxes certain types of foreign income (dividends and interest), at 12% and makes sure you are not double taxed: if you already pay taxes on those types of income elsewhere, Uruguay does not tax you


TAXES FOR A PROPERTY OWNER


- Taxes during ownership: Municipal and School tax (combined): 0.5- 0.7% (avg.)

- There is also an Asset Tax, but this tax is being phased out and will disappear by 2017. For properties below USD 600,000* the tax is 0, and for properties above USD 600,000: 0,4% (avg.).

- Rental income tax: 12% (can be reduced to 10.5%)

- Capital gains tax (when reselling a property):

▪ 12% of the gain if the property is owned personally

▪ 12% if the property is owned by a foreign corporation

▪ 25% if the property is owned by a local corporation


REMEMBER 


- EASY

- TRANSPARENT

- SAFE
EL MERCADO DEL CAMPO

El campo no ha sido expuesto a tanta volatilidad a pesar de haber sido afectado por la baja del 30% en los valores luego de la devaluación del 2002. Una Legislación favorable para con los deudores permitiendo la pesificación de las deudas en USD , acompañado por cosechas record y altos valores de los granos en los mercados internacionales, dio lugar a que los dueños ganaran en tranquilidad y retiraran sus propiedades de la venta. Como resultado de la situación, disminuyó de la oferta y por lo tanto los valores volvieron a elevarse a valores similares a los de Diciembre del 2002 y en algunos casos, los han superado.

Dado los menores costos de producción y los mayores valores de los granos con referencia al USD, los campos ofrecen excelentes oportunidades de inversión. La ganancia es interesante, ya sea por trabajar al campo en si o simplemente por alquilar los mismos a productores mayoristas.
En Reynolds Realestate & Relocation hay 5 integrantes de nuestro staff 100% dedicados a los alquileres temporarios. Con gusto los asistiremos en encontrar el hotel en Buenos Aires que mejor se adapte a sus necesidades o si bien su visita se extende o Ud. deseara la privacidad y conveniencia de un departamento propio con cocina, podemos ayudarlo a elegir entre alguno de los numerosos Apart Hotel o departamento en alquiler temporario (estadías de 1 semana en adelante). Para mayor información visite la sección en nuestro site correspondiente a Alquileres Temporarios.

Los precios que se establecen para los alquileres temporarios son precios finales y salvo que se especifique lo contrario incluyen todos los servicios, exceptuando las llamadas internacionales y a celulares que deberán efectuarse por sistema de tarjeta prepaga. En algunos casos, cuando se especifica, el precio incluye servicios de mucama según frecuencia indicada.
El Proceso de Compra de un Inmueble

LOS PASOS SON LOS SIGUIENTES:
A) Oferta: indicando precio, fecha de cierre, nombre de escribano elegido y condiciones especiales. Acompañado por un deposito que se duplicará si el dueño se arrepiente y retira del negocio antes de la fecha de cierre. Es indispensable tener los planos de la propiedad actualizados para que reflejen la construcción actual. Si no se cumple lo previo, la situación puede llevar a que el comprador tenga que pagar impuestos atrasados que en situación ordinaria, corresponde al dueño anterior.

B) Boleto: Es un paso intermedio, generalmente llevado a cabo en los primeros quince días luego de la aceptación de una oferta, y permitiendo que el dueño perciba entre 30 y 50% del precio de compra. Esto le permite al vendedor asegurarse la compra de una nueva propiedad en reemplazo de la que ha vendido.

B) Escritura: La fecha de cierre donde todas las partes se reúnen para firmar la transferencia de escritura. Previo a esta situación, el escribano deberá poseer la escritura de propiedad anterior, luego de haber hecho las correspondientes búsquedas de títulos, recibido un informe de inhibición y además una libre deuda de la propiedad. Cuando el comprador y vendedor se encuentran para la firma de la escritura, el 100% de los fondos son entregados en ese momento o en su defecto, son transferidos a una cuenta extranjera previamente establecida para dicho propósito. Es importante aclarar que dicho pago no necesariamente deberá realizarse en pesos. De hecho, la mayoría de los vendedores solamente aceptaran pagos en dólares estadounidenses o transferencias a sus cuentas en bancos en el exterior. El comprador no necesitara estar presente en el momento de la transferencia y firma de la escritura. El comprador podrá dejar un poder amplio a favor de un tercero para que lo represente en el momento de la firma de la escritura. La actual legislación bancaria ha sido modificada como resultado de presión ejercida por el gobierno de los EEUU para evitar el lavado de dinero. Como resultado de ello, los bancos le solicitaran copias de sus declaraciones impositivas del año anterior para poder llevar a cabo la recepción de fondos.
El Resumen del proceso de Alquiler





1- Identificar posibles zonas y estilos de vida dentro de la sección Propiedades Exclusivas en nuestra página Web.



2- Compilar Formulario de Requerimientos y enviar a Reynolds Propiedades y Reubicación



3-"Salida de Reconocimiento": 3 a 5 días.



4-Búsqueda de casa: 4 a 7 días (puede combinarse con “Salida de Reconocimiento”.



5-Reserva, inspección de propiedad, negociación de contrato y firma: 7 a 15 días desde la etapa de búsqueda



6-Mejoras a la propiedad (si el contrato lo requiere): generalmente de 7 a 30 días desde la firma de contrato



7-Entrega de la propiedad y verificación del inventario: 0 a 30 días desde la firma del contrato



8-Termino Contractual: Contrato de 6 o 24 meses o más.



9-Notificación de Rescisión: 60 días previos a la fecha de devolución de la propiedad al dueño.



10-Inspección recomendada: 30 días previos a la fecha efectiva de devolución.



11-Reembolso del depósito de garantía: 30 días posteriores a la devolución de la propiedad.



12-Pago de servicios y/o expensas.



13-Aranceles del Agente
• Depósito: 2 meses (en base a contrato)

• Adelanto: 1 mes (en base a contrato)

• Comisión sobre el total del contrato: 5% + IVA (provincia)
Comisión sobre el total del contrato: 4.15% + IVA (CABA).

Requisitos básicos: el futuro inquilino deberá demostrar los ingresos ya sea por medio de recibo de sueldo (relación de dependencia) o certificado de ingreso (autónomo). Adicionalmente se exige como garantía una propiedad cuya valuación supere al menos tres veces el valor total del contrato.